Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) geçtiğimiz aylarda kira krizinin çözümü için geliştirdiği ‘Yeni Konut Modeli’nin finansman arayışına başladı. Koprü, otoyol ve şehir hastanelerinde başarıyla uygulanan Kamu Özel İşbirliği (KÖİ) modelinin konutlar için de uygulanması; hem arsa problemine çözüm olabilir hem de konut arzını artırarak ev fiyatı ve kiraları kontrol edilebilir.
FORMÜL BÖYLE İŞLEYECEK?
Formüle göre devlet veya belediyeler arsayı verecek. Gayrimenkul firmaları buralara konut yapacak ve sonra kiraya verecek. Kiralar için üst limit konulacak, kiralamalar devlet denetiminde olacak. Kira miktarı hane halkı gelirinin yüzde 30’unu aşmayacak. Düzenli olarak kirasını ödeyen müşterinin sürecin sonunda evi alma hakkı olacak.
KAYNAK SORUNU YAŞAMAYIZ
Projeyi geçtiğimiz haziranda açıklayan GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, aradan geçen sürede arsa ve finansman için yaptığı girişimleri anlattı. Basın sohbet toplantısında sorularımızı cevaplandıran Mehmet Kalyoncu, özellikle finansmanla ilgili olumlu dönüşler aldıklarını söyledi. Hollandalı bir emeklilik fonu ve Çin bankası ICBC ile görüştüklerini anlatan Kalyoncu, bu modelle arsa maliyetini sıfıra indirerek kiraları yarı yarıya düşürebileceklerini söyledi. Kalyoncu, “Suudi Arabistan’da oranın TOKİ’si ile görüştük. Çin’in en büyük inşaat şirketine ICBS üzerinden ulaşarak konuştuk. 12 kişi geldiler. Hollanda’dan emeklilik fonu ile görüştük. Abu Dabi’de Yatırım Bakanı ile görüştüm. Ayrıca Suudi Arabistan, BAE, Çin ve Hollanda dört ülkenin finansal kuruluşlarıyla bu görüşmeleri yaptık” dedi.
SIKIŞIKLIĞI AŞMAMIZ LAZIM
1.5 yıl önce bir komite kurduk ve 1.5 yıldır bu işe kafa yorduklarını anlatan GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, “Birçok kök problemi saptadık. Bunlardan biri arsa sahibinin hak etmediği bir payı alması. Erişilebilirlik Komitesi kurmaya karar verdik. Konut geliştiren firma daha ucuza satmaz. Sektör yine para kazansın. Ama bir konut üretildiğinde bir değer oluşuyorsa o değere en büyük katkıyı kim yapıyorsa onun adaletli bir şekilde dağıtılmasını önceledik. Bunun kurallarını da bu çerçevede ortaya koyduk. Bunu mümkün kılacak finansmanı oluşturabilmek için de arsa maliyetinin sıfırlanması gerekiyor. Burada en büyük payı alan arsayla ilgili bir adım atarsak bunun hızlı çözülebileceğini gördük” dedi.
SOSYAL VE VİCDANLI BİR YAKLAŞIM
KİRAYI OTORİTE BELİRLEYECEK
Önerdikleri modelde mülkiyetin devlette veya belediyede kalmaya devam edeceğinin altını çizen Kalyoncu, düzenleme ve denetleme konusunda ise şunları anlattı: “Kirayı otorite belirleyecek. Tarifeyi devlet yayınlasın. Mesela bizim sektörümüzün denetleyici kurulu yok. Enerji sektörünün EPDK’sı, bankaların BDDK’sı var. O yüzden bir denetleme kurulu tarifeleri oluştursun. Bu modelimizi bakanlıklara, İstanbul’daki ilçe belediyelerine, büyükşehire ve ilgili kuruluşlara gönderdik ve randevu talep ettik. Üsküdar, Ümraniye, Şişli, Avcılar ve Başakşehir belediyesiyle görüştük. İlçelerin de en büyük problemi arazi üretmek. Hepsinde aynı problem var. Onlar da diyor ki keşke arsa olsa da yapsak.”
ERİŞİLEBİLİR KONUT ÜRETİMİNDE KÖİ MODELİNİN İŞLEYİŞİ
1 Devlet arsa tahsisi, plan yapımı ve altyapıyı hazırlar.
2 İmtiyaz süresince arsa devletten özel şirkete devredilir.
3 Görevli şirket, finansman bulma, tasarım, inşaat bakım ve onarımı yapar.
4 Kira, hane halkı gelirinin %30’u civarında olur.
5 Görevli şirket tarafından tahsilat ve kiralama yapılır. Getiriler 49 yıllığına KÖİ’nin tasarrufuna geçirilir.
6 Belirlenen süre zarfından sonra konutların mülkiyet hakkı devlete devredilir.
Bugün başlarsak ilk konutlar 2024’te hazır
Kalyoncu, “Finansman tarafı çözüldü diyelim, ilk kazma ne zaman vurulur?” sorusuna şu cevabı verdi: “Hızlanması için elimizden gelen her şeyi yapıyoruz. Bakanlıklarla görüşmekle birlikte, bütün belediyelere ulaşıyoruz. Arsası olan belediye, bunun finansal matematiği çözüldüğü için parası hazır diyebiliriz. Türkiye’de kamu-özel işbirliği (KÖİ) modelinde bu test edildi, başarıldı. Başarısı ortada. O yüzden bunu özgüvenle söylüyoruz. Bu modelin uygulanacağı ilk arsa hazır olduğunda bence 2024 yılında ilk konutlar üretilmeye başlar.”
BANKALARDAN OLUMLU DÖNÜŞ ALDIK
Şu an Merkez Bankası, belediyeler ve hükümetle konuştuklarının bilgisini veren Kalyoncu, “Ayrıca işin finansman boyutu da var. Merkez Bankası Başkanı’na da anlattık. 5 banka ile görüştük. Bankalar da bu işe kafa yormalı. SPK ile toplantılar da yapıldı. Bugüne kadarki gayrimenkul sertifikaları satılık konut üzerinden gitmiş. Biz ise konutun kira gelirine endeksli bir sertifika önerdik. Yaşayacak bir sertifika olacak. Tebliğ önerilerimizi önümüzdeki hafta iletmiş oluruz. Bu olursa çığır açacak. Vatandaş da sertifika yoluyla kira gelirine ortak olabilecek. Herkes mutlu olacak. Tek mutlu olmayan arsa sahipleri olur” diye konuştu.
Zirvede de anlatacak
25-26 Ekim’de yapacakları 18. GYODER zirvesinde bu projeyi anlatacaklarını belirten Kalyoncu, “Çok güzel fikirlerimiz var. Nelerin yapıldığını nelerin yapılabileceğini konuşacağız. O yüzden zirvede depremi merkeze aldık. Belki yüzde 60 deprem ve şehir odaklı olacak. Şehirlerin değişen iklim koşullarına hazırlığı ile ilgili de bir içerik oluşturduk” dedi
İbrahim Acar
